本報記者 楊 潔

　　房地產(chǎn)關(guān)乎人民群眾切身利益和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展大局。自去年四季度以來(lái)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的政策密集落地，通過(guò)建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制、加大信貸投放、降低購房成本等舉措，釋放出“穩市場(chǎng)、防風(fēng)險、建機制”的清晰信號。

　　近期，《證券日報》記者在采訪(fǎng)中了解到，金融政策對房地產(chǎn)的托底效應正在經(jīng)歷從政策端到市場(chǎng)端的傳導。從“托底”到“托舉”，金融支持房地產(chǎn)力度持續加大，在金融政策與市場(chǎng)信心的同頻共振下，多地樓市正涌動(dòng)著(zhù)陣陣暖意。業(yè)內人士表示，政策端“工具箱”的全面開(kāi)啟與市場(chǎng)端“溫度”的持續攀升，標志著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵窗口期，未來(lái)政策有望持續發(fā)力，進(jìn)一步提振市場(chǎng)預期。

　　政策“工具箱”全面開(kāi)啟

　　金融端支持力度增強

　　繼2022年7月28日中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議明確提出“保交樓”后，相關(guān)金融支持政策不斷加碼：“保交樓”專(zhuān)項借款及配套融資、“保交樓”貸款支持計劃等政策性金融工具加速落地；信貸、債券、股權融資（業(yè)內稱(chēng)為“三支箭”）等針對房企融資的支持政策密集推出……

　　2024年以來(lái)，政策支持力度“更上一層樓”，從“保交樓”到“保交房”，配套政策接續出臺并進(jìn)一步顯效。

　　今年的《政府工作報告》在關(guān)于房地產(chǎn)方面，更是明確提出“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，并對房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展作出一系列部署安排。隨后，金融監管部門(mén)也圍繞房地產(chǎn)方面進(jìn)行部署。例如，3月13日，國家金融監督管理總局黨委召開(kāi)擴大會(huì )議。會(huì )議強調，持續推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制擴圍增效，堅決做好保交房工作。加快制定出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應的融資制度。

　　4月18日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究穩就業(yè)穩經(jīng)濟推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干舉措，其中明確提到“要持續穩定股市，持續推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。這進(jìn)一步釋放出政策面積極信號。

　　“房地產(chǎn)是居民資產(chǎn)中的重要組成部分，一系列增量政策的出臺，有望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩，不僅可以穩住樓市，還可以釋放財富效應，更好地提振社會(huì )消費?！敝行抛C券首席經(jīng)濟學(xué)家明明對《證券日報》記者表示，近期金融監管部門(mén)的一系列舉措也有助于各項穩樓市政策的落實(shí)，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

　　中指研究院政策研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，2024年城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制對于保交房工作起到了關(guān)鍵作用，今年仍將發(fā)揮積極作用。繼續做好保交房工作，有助于供給端加快修復；在需求端，對于修復居民購房信心，促進(jìn)市場(chǎng)企穩也有積極影響。2025年金融支持房地產(chǎn)的力度有望繼續增強，相關(guān)房地產(chǎn)政策也有望更加注重各項舉措的實(shí)質(zhì)性落地。

　　商業(yè)銀行的“攻守平衡”

　　風(fēng)險出清中的信貸抉擇

　　持續推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，需要匯聚各方力量，其中，資金支持扮演著(zhù)至關(guān)重要的角色。

　　城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制是實(shí)現金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)、改善市場(chǎng)預期的重要舉措和有力保障。目前，多地“白名單”項目加速落地，商業(yè)銀行持續做好“白名單”擴圍增效工作，加快審批項目投放，滿(mǎn)足房地產(chǎn)項目合理資金需求。

　　數據顯示，截至今年2月中旬，建設銀行審批通過(guò)協(xié)調機制白名單項目近1600個(gè)，審批通過(guò)金額超7600億元，累計投放超5100億元。其中審核類(lèi)“白名單”項目700余個(gè)，審批金額超1700億元，投放金額超1100億元；備案類(lèi)“白名單”項目超850個(gè)，審批同意金額超5800億元，投放金額超4000億元。

　　在金融支持房地產(chǎn)方面，國有大型商業(yè)銀行發(fā)揮著(zhù)重要的帶頭作用。從6家國有大行年報披露的數據來(lái)看，截至2024年末，6家銀行房地產(chǎn)貸款余額合計約5.42萬(wàn)億元，其中有5家銀行較2023年末有所增長(cháng)。從房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率來(lái)看，2024年，6家銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率均較2023年末實(shí)現下降。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款量增且質(zhì)提的背后，是國有銀行將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展與房地產(chǎn)風(fēng)險化解相結合，把好資產(chǎn)“選擇關(guān)”。例如，農業(yè)銀行強化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節管理，“一戶(hù)一策”扎實(shí)推進(jìn)大額房企風(fēng)險管控，截至2024年末，該行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良余額較年初減少3億元，不良率下降0.02個(gè)百分點(diǎn)。工商銀行從“增防化治”四個(gè)方面綜合施策，在堅決貫徹落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的同時(shí)，嚴把新增資產(chǎn)選擇關(guān)，著(zhù)力構建分散多元均衡的房地產(chǎn)投融資結構，加大風(fēng)險房企和項目的處置出清力度。

　　建設銀行副行長(cháng)紀志宏此前表示，將持續優(yōu)化房貸評分卡、風(fēng)險預警模型、樓盤(pán)大數據估值模型等數字化風(fēng)控工具，全面提升精細化風(fēng)險管控水平，同時(shí)也用好多種手段加強不良資產(chǎn)處置力度，將整體資產(chǎn)質(zhì)量保持在平穩水平上。

　　3月26日，中國銀行副行長(cháng)武劍在該行2024年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)當前仍處于調整期，但隨著(zhù)國家一攬子增量政策的落地轉化，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步止跌回穩，預計中國銀行開(kāi)發(fā)貸款資產(chǎn)質(zhì)量壓力有望延續2024年邊際改善的趨勢。

　　利率下行疊加放款提速

　　消費者購房體感“升溫”

　　在下調房貸利率和首付比例、降低交易稅費、推出城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制等一系列政策支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現一些積極變化，今年開(kāi)年樓市“止跌回穩”態(tài)勢明顯。

　　國家統計局公布的數據顯示，今年一季度，全國新建商品房銷(xiāo)售面積21869萬(wàn)平方米，同比下降3.0%，降幅比今年前兩個(gè)月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷(xiāo)售額20798億元，下降2.1%，降幅比今年前兩個(gè)月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　《證券日報》記者近期走訪(fǎng)了北京市部分新樓盤(pán)，發(fā)現市場(chǎng)目前呈現出一定回暖態(tài)勢，甚至有剛開(kāi)盤(pán)的項目出現客戶(hù)到場(chǎng)銷(xiāo)售接待不過(guò)來(lái)的情況。

　　一位從事房地產(chǎn)行業(yè)10余年的銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者：“之前有很多門(mén)檻限制，房?jì)r(jià)與貸款利率都比較高，購買(mǎi)需求在一定程度上被抑制。如今，在一系列政策推動(dòng)下，我們能明顯感覺(jué)到自2024年9月份以來(lái)，改善型住宅需求持續增長(cháng)，消費者對于居住環(huán)境也有了更高要求，在‘有房住’的基礎上，還追求‘住好房’?！?/p>

　　也有房產(chǎn)中介人士介紹，目前北京市二手房成交量活躍，消費者購房意愿逐漸提升。記者所在的一個(gè)近200人的買(mǎi)房群里，每日都有很多咨詢(xún)購房的消息，甚至還有一些消費者主動(dòng)提出，希望中介開(kāi)直播講解購房流程。

　　“當前房貸利率、首付比例等指標持續下調，利好我們剛需人群，而且從房?jì)r(jià)整體走勢來(lái)看，我所關(guān)注的片區價(jià)格已回調至2016年、2017年左右的水平?！北本┦幸晃徽蛩阗彿康年愊壬嬖V記者，他在線(xiàn)下看房過(guò)程中注意到，優(yōu)質(zhì)房源非?！皳屖帧?，且成交速度快，甚至會(huì )出現價(jià)高者得的情況。

　　從商業(yè)銀行端來(lái)看，據某大型商業(yè)銀行人士介紹，自2024年四季度以來(lái)，該行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)日均受理增速逐漸提升，良好勢頭一直延續到當下。與此同時(shí)，在存量房貸利率調整后，新舊房貸利差顯著(zhù)收窄，還貸人利息負擔減輕，提前還貸的情況已經(jīng)減少。

　　對于銀行貸款審批情況，北京市某新樓盤(pán)項目銷(xiāo)售人士表示，與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作的銀行貸款審批流程效率很高，只要購房者征信沒(méi)有問(wèn)題，銀行一般1天至2天就會(huì )放款。

　　二季度政策有望持續發(fā)力

　　進(jìn)一步提振市場(chǎng)預期

　　雖然金融業(yè)鼎力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，但整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調整階段，不同城市以及城市內部板塊之間還存在一定分化。

　　在野村證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家陸挺看來(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還未實(shí)現全國范圍內的復蘇，在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面還需要進(jìn)一步加力。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)是今年中國經(jīng)濟穩定增長(cháng)的關(guān)鍵抓手之一，在穩定房地產(chǎn)方面，政策著(zhù)力點(diǎn)可以在推動(dòng)市場(chǎng)出清和保交樓兩方面，進(jìn)一步加大保交樓力度?！标懲Ρ硎?。

　　明明建議，房地產(chǎn)企業(yè)應強化資產(chǎn)重組與信用修復，同時(shí)，出險房企需加速境外債務(wù)重組，并通過(guò)REITs、股權合作等方式盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)、停車(chē)場(chǎng)等存量資產(chǎn)。

　　陳文靜分析，短期來(lái)看，房地產(chǎn)作為內需的重中之重，預計各項政策仍將持續發(fā)力予以支持，二季度政策有望加快落實(shí)，其中“降息”若能落地，將進(jìn)一步提振市場(chǎng)預期，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)修復。

　　在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)金融政策對房企的進(jìn)一步支持仍有必要。談及金融如何繼續發(fā)揮好“托舉”作用，助力構建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式，明明表示，接下來(lái)，在按揭貸款利率已經(jīng)持續下降的情況下，可以通過(guò)降低公積金貸款利率進(jìn)一步打開(kāi)住房信貸成本下降的空間，釋放居民置業(yè)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售回款，從而改善其現金流及經(jīng)營(yíng)狀況。

　　多家商業(yè)銀行表態(tài)，今年將緊抓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現積極變化的契機，以更大力度積極推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩。例如，建設銀行將把握房地產(chǎn)市場(chǎng)降首付、降稅費等支持政策及活躍度提升機遇，充分發(fā)揮該行房貸的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，鞏固個(gè)人住房貸款傳統優(yōu)勢；有力落實(shí)一攬子增量政策，推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地見(jiàn)效。農業(yè)銀行將對接好優(yōu)質(zhì)房企、二手房中介、公積金中心等合作渠道和廣大客戶(hù)，持續優(yōu)化產(chǎn)品政策、金融服務(wù)方案和業(yè)務(wù)流程，加大對城市和縣域一手房、二手房住房按揭貸款投放力度，有效釋放居民剛需和改善性住房需求潛力，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。