讀者來(lái)信

　　編輯您好！

　　幾年前，我買(mǎi)了一套面積為126平方米的房子，房子的物業(yè)費每月每平方米1.2元。房子裝修以后，我和家人幾乎沒(méi)怎么住，只有過(guò)年時(shí)才會(huì )去小住幾天。剛開(kāi)始，我也按時(shí)繳納了物業(yè)費。

　　但是，近來(lái)，物業(yè)的服務(wù)水平一直沒(méi)有提上來(lái)，比如小區大門(mén)常年敞開(kāi)，所有人都能自由出入；樓梯間安全通道被占用；電動(dòng)車(chē)隨意停放等。從用電量來(lái)看，我從2019年1月至2024年10月期間的電費共計39.5元，幾乎等于是空置了。請問(wèn)，像我這種幾乎沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)的業(yè)主，可以拒絕交物業(yè)費嗎？

　　湖南 劉先生

　　為您釋疑

　　劉先生您好！

　　業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，本身是一個(gè)合同關(guān)系，無(wú)論前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是經(jīng)業(yè)主大會(huì )決議聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都與業(yè)主成立了一個(gè)法律擬制的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在新房購房時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往需要業(yè)主簽署一份前期物業(yè)服務(wù)合同，這份前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)費的約定，通常被認定為有法律約束力。

　　實(shí)踐中，人們有兩個(gè)常見(jiàn)誤區，一個(gè)是認為“開(kāi)發(fā)商=物業(yè)公司”，另一個(gè)是誤認為“沒(méi)有接受物業(yè)服務(wù)=物業(yè)公司沒(méi)有服務(wù)”。我國民法典第九百四十四條規定：“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費?！边@就導致，大量的案件根據這一條規定，判決拒交物業(yè)費的業(yè)主敗訴。

　　近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房屋空置現象越來(lái)越普遍，物業(yè)費繳納爭議頻發(fā)。雖然目前司法實(shí)踐仍然堅持以判業(yè)主敗訴為基本現狀，但有些地方出現地方條例，規定空置房屋的業(yè)主有權按照一定比例享有減免物業(yè)費的權利。

　　此外，由于物業(yè)公司是面對整個(gè)小區的，而物業(yè)服務(wù)作為一種服務(wù)，本身很難量化標準，這就導致一般業(yè)主以物業(yè)公司違約，未按照約定的標準提供服務(wù)，往往舉證困難而面臨敗訴后果，因此，還需要進(jìn)一步完善如何管好物業(yè)公司，督促物業(yè)公司提供更為專(zhuān)業(yè)和積極的服務(wù)。依法成立業(yè)主委員會(huì )可以使這些糾紛更容易得到解決。

　　廣東耀文律師事務(wù)所律師 張愛(ài)東