不久前召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議上，住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹的一句話(huà)引起業(yè)界關(guān)注：“有條件的可以進(jìn)行現房銷(xiāo)售，繼續實(shí)行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風(fēng)險�！敝鞴懿块T(mén)明確提及現房銷(xiāo)售，表明未來(lái)，實(shí)行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間，現房銷(xiāo)售或將成為大勢所趨。

　　現房銷(xiāo)售與商品房預售制是兩種不同的銷(xiāo)售方法。商品房預售制是企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人提前支付房款的一種銷(xiāo)售方式�，F房銷(xiāo)售是一手交錢(qián)一手交房；預售則是先交錢(qián)后交房。取消商品房預售制改為現房銷(xiāo)售的呼聲之所以一直存在，與預售制帶來(lái)的一些弊端有關(guān)。比如預售制下，有可能出現延遲交付，甚至形成爛尾樓，一旦開(kāi)發(fā)商資金緊張甚至資金鏈斷裂，購房者既不能按時(shí)收房，預交的購房款也難以追回。還比如房屋質(zhì)量問(wèn)題，此前房款已付，從原理上而言，消費者很難再有約束開(kāi)發(fā)企業(yè)提升房屋質(zhì)量或者遇到交房質(zhì)量問(wèn)題時(shí)促其整改的砝碼，一旦出現房屋質(zhì)量問(wèn)題，購房者可能更容易面臨維權難。

　　當前，推進(jìn)商品房預售制逐步向現房銷(xiāo)售過(guò)渡的時(shí)機進(jìn)一步成熟。毋庸置疑，在我國住房制度改革至今20多年時(shí)間里，商品房預售制度為推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展壯大，解決城鎮居民住房短缺功不可沒(méi)。商品房預售制條件下，拿地僅幾個(gè)月就開(kāi)始銷(xiāo)售，與現房銷(xiāo)售需要兩三年建設周期相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以早早回籠銷(xiāo)售資金，縮短貸款期限，有利于降低資金成本，提高開(kāi)發(fā)效率。然而商品房預售制也與過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高杠桿、高周轉、高負債“三高”模式緊密相連。同時(shí)，我國商品房總體短缺的時(shí)代已基本結束。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展從“有沒(méi)有”向“好不好”轉變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“三高”模式的弊端日益顯現，難以為繼。房地產(chǎn)行業(yè)降“三高”的需要，使得商品房預售制改革箭在弦上。

　　實(shí)際上，近年來(lái)一些城市對于現房銷(xiāo)售多有探索，積累了經(jīng)驗。無(wú)論是行業(yè)政策還是地方政府，都能看到一些推進(jìn)現房銷(xiāo)售的努力。公開(kāi)資料顯示，山東省濟南市2022年現房銷(xiāo)售面積174萬(wàn)平方米，盡管現房銷(xiāo)售面積僅占全市商品房銷(xiāo)售面積的14%，但實(shí)現了同比增長(cháng)55%。鼓勵現房銷(xiāo)售的舉措更多出現在土地出讓環(huán)節。如有的城市在土地拍賣(mài)時(shí)增加競現房銷(xiāo)售面積的環(huán)節，當競買(mǎi)報價(jià)達到土地合理上限價(jià)格后，轉入“競現房銷(xiāo)售”面積，由現房銷(xiāo)售面積最高者中標。有的城市還對期房和現房的銷(xiāo)售指導價(jià)給予區分，現房銷(xiāo)售指導價(jià)略高于期房銷(xiāo)售指導價(jià)，客觀(guān)上為房企的資金成本給予了一定“補償”。目前，北京、杭州、濟南、西安、福州、合肥、寧波等城市開(kāi)始出現現房銷(xiāo)售試點(diǎn)。從各地傳出的消息看，多省份將進(jìn)一步推進(jìn)現房銷(xiāo)售。如山東、安徽等省份明確表態(tài)，2023年將因地制宜鼓勵有條件的地方開(kāi)展現房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

　　現房銷(xiāo)售有利于保護消費者權益，但對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力是個(gè)挑戰。對比期房供應的不確定性，現房銷(xiāo)售在購房時(shí)所見(jiàn)即所得，有助于確保房屋質(zhì)量，減少購房糾紛，對開(kāi)發(fā)企業(yè)的交付行為進(jìn)行約束，有利于“保交樓，穩民生”。對開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，現房銷(xiāo)售回款周期拉長(cháng)帶來(lái)的現金流壓力會(huì )有所加大，這無(wú)疑會(huì )增加資金成本，有可能影響開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤。隨著(zhù)大形勢的改變，特別是行業(yè)正由高速發(fā)展進(jìn)入平穩發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)也應從更加注重開(kāi)發(fā)速度、依賴(lài)金融杠桿，轉而向提升開(kāi)發(fā)品質(zhì)、提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力要效益。

　　現房銷(xiāo)售不能一蹴而就，更適宜逐步過(guò)渡。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在積蓄各方面力量力求企穩復蘇，如果現房銷(xiāo)售切換得過(guò)快，就可能會(huì )不利于企業(yè)緩解資金鏈吃緊的困境。因此，現房銷(xiāo)售可以找準時(shí)機，因城施策，逐步推廣。

　　預售制在短期之內還是主要銷(xiāo)售模式的背景之下，應優(yōu)化商品房預售資金監管。對于預售資金，既要管好也要用好。一方面，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風(fēng)險；另一方面，也要優(yōu)化預售資金監管，如在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎上，商業(yè)銀行可與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預售監管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險。（本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）