2022年是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史中極不平凡的一年。這一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整，銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格等數據均出現明顯下降。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊，上下游企業(yè)也受到不小影響，購房者觀(guān)望，商業(yè)銀行也一度對發(fā)放相關(guān)貸款持謹慎態(tài)度。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整仍在繼續，調整時(shí)間之長(cháng)、程度之深，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史上可謂罕見(jiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)今后該何去何從？

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)近一年多出現較為明顯的下探是多重因素疊加的結果。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)一樣，受到疫情的沖擊，導致開(kāi)工受困、銷(xiāo)售量下滑。在生產(chǎn)環(huán)節，施工人員到位難以保證，原材料運輸速度變慢，開(kāi)工進(jìn)度受到影響。在銷(xiāo)售環(huán)節，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，且買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)通常是大額交易，疫情情況下，購房者現場(chǎng)看房受阻，很多購房計劃暫時(shí)擱置。

　　究其根本，房地產(chǎn)行業(yè)當前面臨的困境是過(guò)去行業(yè)“高杠桿、高負債、高周轉”的“三高”模式積弊已久所產(chǎn)生的必然結果。在相當長(cháng)的時(shí)間里，負債率不斷上升、盲目擴張普遍、高負債幾乎成為房地產(chǎn)企業(yè)“標配”。當房?jì)r(jià)處于上行通道，且銷(xiāo)售量在較高水平時(shí)，“三高”模式尚能運轉得較為順暢，且讓行業(yè)實(shí)現了快速增長(cháng)。一旦出現需求轉低，市場(chǎng)資金流動(dòng)性不足的情況，高負債率模式的弊端便暴露出來(lái)。一方面，“三高”模式和盲目擴張是有違房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基本規律的不健康模式；另一方面，隨著(zhù)我國住房供需不平衡的狀況逐步得到改善，無(wú)論從城鎮居民的戶(hù)均套數，還是人均居住面積的角度看，總體告別了大規模短缺，實(shí)現了供需基本平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快上漲的態(tài)勢將成為過(guò)去時(shí)。

　　面對超預期的行業(yè)下行趨勢，調控出手。在房地產(chǎn)業(yè)面臨前所未有困難之時(shí)，也是中央地方形成合力、供需兩端共同發(fā)力密集出臺房地產(chǎn)調控措施之時(shí)。出現已售逾期難交付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，不但有損購房人的權益，也極大影響人們對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期和信心。商品住房的逾期交付本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者之間的合同違約，但當這種情況越來(lái)越多甚至影響市場(chǎng)和社會(huì )穩定時(shí)，政府及時(shí)出手調控。2022年，房地產(chǎn)調控的一個(gè)重要方面是保交樓。對于已售逾期難交付的房地產(chǎn)項目，住建部等多部門(mén)推動(dòng)政策性銀行為遇困項目提供保交樓專(zhuān)項借款，同時(shí)撬動(dòng)和帶動(dòng)商業(yè)銀行貸款，這些資金成為幫助房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)企業(yè)渡過(guò)難關(guān)的過(guò)橋資金。有利于幫助房地產(chǎn)行業(yè)打破僵局，重新運轉起來(lái)。隨后，金融領(lǐng)域各項支持政策頻出，“金融16條”“三箭齊發(fā)”等政策舉措精準發(fā)力，進(jìn)一步為行業(yè)企穩注入源頭活水。隨著(zhù)政策的逐步落地見(jiàn)效以及保交樓的實(shí)現，各方主體重拾對行業(yè)和市場(chǎng)的信心指日可待。

　　從市場(chǎng)反響看，在各項房地產(chǎn)調控政策作用下，加之疫情的影響逐步減輕，市場(chǎng)略現恢復端倪。房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)能夠實(shí)現企穩回升？

　　各方對于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的預期也是影響市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要因素。對于購房者而言，他們的信心來(lái)自宏觀(guān)經(jīng)濟向好的大勢，以及自身收入的穩定提升。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們需要有更加充裕的資金來(lái)源才會(huì )敢于拿地，維護好企業(yè)的合理正常運轉，近期密集的金融政策有助于企業(yè)資金狀況的改善和信心重建。企業(yè)資金狀況的改善，交付的項目逐步增多，也會(huì )將信心傳導至市場(chǎng)中的購房者，實(shí)現市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)好轉。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的企穩回升值得期待。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求不足。房地產(chǎn)行業(yè)的平穩健康發(fā)展自然離不開(kāi)整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定向好，隨著(zhù)我國經(jīng)濟整體平穩健康發(fā)展，我們應該對房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩回升有信心。從長(cháng)遠看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入總體規模相對小一點(diǎn)的階段，但隨著(zhù)我國城鎮化的持續推進(jìn)以及城市間人口的遷徙，還會(huì )有相當數量的需求等待市場(chǎng)挖掘。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)存在的根本性問(wèn)題，到了痛定思痛、改變發(fā)展模式的時(shí)候。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡，首先要摒棄舊有不健康的“三高”發(fā)展模式。降杠桿，提高抗風(fēng)險能力應是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。進(jìn)入新發(fā)展階段，城鎮居民對住房數量上的追求會(huì )逐漸演進(jìn)到對質(zhì)量的追求，也就是從“有沒(méi)有”向“好不好”轉變。行業(yè)應進(jìn)一步明確好房子的標準，朝著(zhù)修建更多好房子的目標努力，同時(shí)順應綠色發(fā)展趨勢，在城市更新、完整居住社區建設、保障性租賃住房建設、提升居住服務(wù)水準等方面進(jìn)一步深挖潛力。（本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）