2022年對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，注定是極不平凡的一年。全年房地產(chǎn)市場(chǎng)延續了2021年下半年以來(lái)的下行態(tài)勢，近幾個(gè)月來(lái)出現加速下滑，成為影響經(jīng)濟運行中一個(gè)重大風(fēng)險因素。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟增長(cháng)、就業(yè)、財稅、居民財富、金融穩定都有重要影響。展望2023年，各方應在進(jìn)一步落實(shí)現有調控舉措基礎上，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，有效防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險，進(jìn)一步從供需兩端加大政策力度，預計房地產(chǎn)調控政策仍有進(jìn)一步發(fā)力空間。

　　回首2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續下行，多項房地產(chǎn)指標下滑明顯。2022年1月至11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降9.8%，商品房銷(xiāo)售面積同比下降23.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數今年以來(lái)持續下降。11月份，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體延續降勢，一些房企在2022年面臨流動(dòng)性困難。應該說(shuō)，2022年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在寒冬中徘徊。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中各個(gè)環(huán)節的企業(yè)，都面臨不小困境。房?jì)r(jià)下行的城市較多，購房者觀(guān)望情緒濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)受到阻礙。

　　與市場(chǎng)持續下行相對應的是，旨在促市場(chǎng)企穩回暖的房地產(chǎn)調控政策不斷出臺。12月26日，東莞宣布進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調控政策，解除限購，加強限售，可以看出，政策目的在于支持剛性和改善性住房需求，同時(shí)堅持“房住不炒”。實(shí)際上，今年以來(lái)，各地“因城施策”“一城一策”，很多城市都松綁過(guò)去的限制性政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩的政策可謂應出盡出，包括放松限購、限貸、限售、限價(jià)，以及調整住房公積金政策，出臺“一人購房全家幫”等鼓勵政策，出臺棚改房票安置政策，減免住房轉讓稅費，發(fā)放住房補貼等舉措。

　　針對一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目逾期難交付，有關(guān)部門(mén)和各地方政府積極推進(jìn)“保交樓”保障購房者權益。全力以赴“保交樓”有助于重塑市場(chǎng)信心。有關(guān)部門(mén)針對已售逾期難交付的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，推出較大規模的政策性銀行專(zhuān)項借款正在落地見(jiàn)效。進(jìn)入11月份，房地產(chǎn)金融政策不斷，央行、銀保監會(huì )推出“金融16條”。隨后，信貸、債券、股權融資“三箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。本輪房地產(chǎn)調控的特點(diǎn)是從供需兩端齊發(fā)力，既有針對需求端限制性措施的放松，以及降低首付和房貸利率等舉措，又有針對供給端房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目和房地產(chǎn)企業(yè)拓寬資金來(lái)源的支持措施。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去20多年經(jīng)歷了飛速發(fā)展，對經(jīng)濟增長(cháng)的支撐作用十分明顯。近一年多以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整，教訓十分深刻。過(guò)去房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，風(fēng)險積聚，住房在一些城市出現供需失衡。對于許多購房者而言，更看重住房的投資屬性，居民負債率上升過(guò)快，住房在居民財富的占比一直居高不下。同時(shí)，行業(yè)也形成了高杠桿、高負債、高周轉的模式，房企也因此在本輪調整過(guò)程中暴露了風(fēng)險，防范和化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險，已經(jīng)成為有效防范和化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險的重要內容。

　　應充分認識到，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要進(jìn)一步發(fā)展，也有繼續實(shí)現平穩健康發(fā)展的空間。有人認為，到現在這個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )再有太多發(fā)展機遇了，這種認識是片面的。房地產(chǎn)始終是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其鏈條長(cháng)、涉及面廣，對于金融穩定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統重要性的行業(yè)。同時(shí)，我國城鎮化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。

　　針對當前房地產(chǎn)行業(yè)的下行態(tài)勢，需采取更大力度政策舉措，支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展。近期密集出臺的政策措施逐步見(jiàn)效的同時(shí)，相關(guān)調控政策仍有進(jìn)一步完善的空間。需要研究出臺新的政策舉措，改善房企資產(chǎn)負債，有效增加住房供給。還需研究中長(cháng)期治本之策。深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、人口變化、城鎮化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡，擺脫多年來(lái)“高負債、高杠桿、高周轉”模式。

　　我們有理由相信，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間深度調整，在多重政策作用下，在經(jīng)濟發(fā)展總體向好的大背景下，有望走出低谷，進(jìn)入平穩發(fā)展階段。（本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）