處于深度調整周期中的房地產(chǎn)行業(yè)，在強有力政策支持下有望實(shí)現回暖復蘇，重回平穩健康發(fā)展軌道。與此同時(shí)，一些順應行業(yè)新形勢的模式，正在從過(guò)去的蓄勢待發(fā)逐步發(fā)展壯大，比如房地產(chǎn)行業(yè)的代建模式。房地產(chǎn)代建模式也被稱(chēng)為輕資產(chǎn)模式，其特征就是投資和開(kāi)發(fā)相互分離。過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)大量融資拿地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，代建模式下，代建企業(yè)接受投資方的委托，不再融資拿地，而是僅僅部分或者全程參與房地產(chǎn)的設計、開(kāi)發(fā)、管理和服務(wù)等環(huán)節。代建企業(yè)通過(guò)專(zhuān)業(yè)的管理和服務(wù)，輸出標準體系、產(chǎn)品體系、品牌體系以及資源體系，通過(guò)輸出這些資源為委托方帶來(lái)價(jià)值提升。

　　房地產(chǎn)代建模式有廣泛需求。我國提出，為更好解決新市民、青年人的住房問(wèn)題，“十四五”時(shí)期將在人口凈流入大城市籌集建設650萬(wàn)套保障性租賃住房，如此規模的保障性租賃住房建設任務(wù)為代建模式創(chuàng )造機遇。與此同時(shí)，我國仍處在城鎮化率提升階段，農村人口進(jìn)入城市，城市之間的人口流動(dòng)，以及隨著(zhù)我國進(jìn)入城市更新階段，都將繼續產(chǎn)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設任務(wù)，大型國有企業(yè)、城投公司拿地后的開(kāi)發(fā)建設管理，可以由有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以代建模式承接完成。

　　從國際經(jīng)驗看，專(zhuān)業(yè)細化與分工是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，而輕資產(chǎn)代建模式順應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)細分化趨勢。以美國為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)每一個(gè)細分環(huán)節，均有相對應的投資商、開(kāi)發(fā)商、承建商、運營(yíng)商。且輕資產(chǎn)模式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域較為普遍，有報道顯示，美國三大房地產(chǎn)巨頭均是以輕資產(chǎn)模式運營(yíng)。

　　代建業(yè)務(wù)成為我國房企應對當前行業(yè)調整的新方向。較早進(jìn)入代建業(yè)務(wù)的綠城管理集團在輕資產(chǎn)領(lǐng)域已探索10年有余。今年以來(lái)，不少房企宣布進(jìn)軍代建業(yè)務(wù)，如龍湖集團推出“龍湖龍智造”代建業(yè)務(wù)板塊。有統計顯示，目前已經(jīng)有包括一些大型頭部企業(yè)在內的40余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)布局代建業(yè)務(wù)。

　　面對熱點(diǎn)城市拿地的高成本，加之當前個(gè)別房企出現資金流動(dòng)性緊張的狀況，在資金實(shí)力已顯不足的情況下，獨立拿地開(kāi)發(fā)越來(lái)越少，以代建的模式開(kāi)拓市場(chǎng)不失為一個(gè)新選擇。今年以來(lái)，為地方城投公司提供代建、為出險房企項目進(jìn)行紓困式代建，是代建市場(chǎng)增量的主要來(lái)源。盡管代建業(yè)務(wù)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)總體占比還不大，由于其輕資產(chǎn)的特征，能維持較低的杠桿率，使得負債率較低。目前，一些房企的代建業(yè)務(wù)有相對較為可觀(guān)的利潤率。

　　發(fā)展代建模式有助于開(kāi)發(fā)企業(yè)更加專(zhuān)注于提升項目開(kāi)發(fā)效率和品質(zhì)。代建模式是房地產(chǎn)企業(yè)從過(guò)去集融資、拿地、開(kāi)發(fā)、建設等功能于一身，向專(zhuān)業(yè)和細化分工過(guò)渡的體現。由于代建模式具有投資和開(kāi)發(fā)相分離的特征，委托方和投資方專(zhuān)注于控制投資收益和風(fēng)險，代建方則可專(zhuān)注于項目建設本身，能夠集中更多精力提升項目建設品質(zhì)。

　　代建模式的發(fā)展，需要代建企業(yè)進(jìn)一步提升管理能力以及形成良好的品牌信譽(yù)度。業(yè)內人士預計，盡管當前一些已經(jīng)開(kāi)展代建業(yè)務(wù)的企業(yè)收益尚可，但隨著(zhù)代建領(lǐng)域進(jìn)入快速發(fā)展期，有更多企業(yè)進(jìn)入代建賽道，代建市場(chǎng)規模將進(jìn)一步擴大，市場(chǎng)競爭也會(huì )更加激烈，收益率可能會(huì )有所下降。代建企業(yè)要在激烈的競爭中勝出，進(jìn)一步做大做強，需要針對投資主體和購房客戶(hù)均打造良好的信譽(yù)。把開(kāi)發(fā)過(guò)程和服務(wù)內容標準化，這種標準化將提升整個(gè)商業(yè)模式效率，能夠讓投資人、消費者更方便地做出選擇，更好地獲得收益。同時(shí)，既要形成統一的建設和交付標準，也需深入市場(chǎng)滿(mǎn)足更廣泛的客戶(hù)需求。作為房地產(chǎn)領(lǐng)域正在發(fā)展的一個(gè)新方向，地方政府的支持和行業(yè)的規范也必不可少。（本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）