老齡化社會(huì )正加速到來(lái)。我國老年人大多數選擇居家或社區養老，形成了“9073”格局，即90%左右的老年人居家養老，7%左右的老年人依托社區支持養老，3%的老年人入住機構養老。養老和住房以及居住生活的方方面面關(guān)系都十分密切。2022年《政府工作報告》提出，再開(kāi)工改造一批城鎮老舊小區，推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設和適老化改造�？梢灶A計，對于房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，適老化將成為重要發(fā)展方向。

　　養老產(chǎn)業(yè)是一片藍海。中國社科院發(fā)布的《中國養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》數據顯示，到2030年，我國養老產(chǎn)業(yè)規模將達到13萬(wàn)億元。未來(lái)與養老有關(guān)的行業(yè)和領(lǐng)域將迎來(lái)不小的發(fā)展空間。有分析認為，從長(cháng)遠看，人口老齡化對房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )產(chǎn)生一定影響。年長(cháng)的人總體購房意愿不如年輕人，住房總需求可能不再增加甚至有所萎縮。但是人們對適老化住房、老舊小區適老化改造，以及養老服務(wù)的需求更加旺盛。

　　無(wú)論是新建小區還是老舊小區，都將涉及適老化建設和改造。國務(wù)院發(fā)出的《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養老服務(wù)體系規劃》提出，“十四五”時(shí)期，新建城區、新建居住區配套建設養老服務(wù)設施達標率要達到100%。在老小區中，完成小區路面平整、出入口和通道無(wú)障礙改造、地面防滑處理，在樓梯沿墻加裝扶手，在樓層間安裝掛壁式休息椅，建設涼亭、休閑座椅等適老化改造都應納入老舊小區改造內容。

　　適老化建設和改造給房企帶來(lái)機遇與挑戰�；�于廣闊市場(chǎng)前景和政策大力支持，新建住宅和社區房企應盡早進(jìn)行適老化布局，對住宅產(chǎn)品超前規劃設計，一方面可以通過(guò)差異化增強市場(chǎng)競爭力和吸引力，同時(shí)也可避免日后改造帶來(lái)的麻煩。針對適老化建設和改造的一些基本元素，相關(guān)部門(mén)也應出臺技術(shù)導則，甚至是強制性條文，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在適老化建設改造中更加規范。相比新社區，老舊小區物業(yè)服務(wù)并不完善，而老人在老舊小區居住的比例更大，因此，老舊小區的適老化改造需求更迫切，挑戰更多。房企想要在小區適老布局這一賽道上有所突破，需要在人才儲備、經(jīng)營(yíng)模式等方面做更多努力。

　　與硬件改造相比，養老服務(wù)的完善和提升更為迫切，在這方面物業(yè)企業(yè)有先天優(yōu)勢。因此，六部委曾聯(lián)合發(fā)文推動(dòng)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索“物業(yè)服務(wù)+養老服務(wù)”模式。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以專(zhuān)門(mén)設立提供養老服務(wù)的團隊和部門(mén)，提供助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫、照料看護等定制養老服務(wù)。還可以將服務(wù)鏈條延伸，豐富養老服務(wù)內容，參與提供醫養結合的服務(wù)。

　　其實(shí)，不少房企和物業(yè)服務(wù)企業(yè)早就布局養老領(lǐng)域，但盈利難等困局仍待破解。業(yè)內人士統計，規模排名前百名房企中，有約70%進(jìn)行了與養老有關(guān)的布局和探索。有的企業(yè)通過(guò)拿地建養老院，也有的以養老功能為噱頭賣(mài)房。房企在探索適老化過(guò)程中，居家、社區、機構養老等多種模式都有所涉及，建成了一些醫養結合型長(cháng)期照護機構，打造了一批長(cháng)者社區、老年公寓、照料中心等。實(shí)際上，一些養老機構空置率較高，而其實(shí)社會(huì )上養老服務(wù)的需求量很大，這就存在一個(gè)供需錯配問(wèn)題。按照上述“9073”格局，養老服務(wù)主陣地還在于社區和居家養老。因此，涉足養老領(lǐng)域有必要更深入研究社區居家養老的特點(diǎn)。同時(shí)，在發(fā)展養老院等機構養老模式時(shí)，可加強調研分析，找準市場(chǎng)定位，緊跟市場(chǎng)需求。

　　房企涉足養老領(lǐng)域遇到的另一個(gè)較為核心的問(wèn)題是盈利周期長(cháng)，甚至短期根本不盈利的問(wèn)題。通過(guò)提供養老服務(wù)收回成本是一個(gè)相對漫長(cháng)的過(guò)程，這對于過(guò)去習慣了高杠桿、高周轉、高回報的房企而言，難免不習慣。須明確，過(guò)去房地產(chǎn)大拆大建模式已難以為繼，完善包括養老在內的住宅功能和服務(wù)，是房企轉型的重要方向，需要有足夠的耐心以長(cháng)周期、賺慢錢(qián)的模式深耕新的領(lǐng)域。（本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）