理發(fā)師陳志南跟朋友合伙在北京三里屯SOHO開(kāi)理發(fā)店已經(jīng)七八年了。身處三里屯這個(gè)著(zhù)名的潮流之地，他不僅是時(shí)尚潮流的追隨者和創(chuàng )造者，也親歷了這個(gè)大型商業(yè)綜合體租金的起落。他周?chē)�的店鋪以小面積為主，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)繁多，除了理發(fā)店，還有美甲店、修眉店、寵物店、服裝店、奶茶店、小型超市等。理發(fā)店周邊的租客已經(jīng)換過(guò)很多，時(shí)常有空置店鋪。對陳志南來(lái)說(shuō)，房租是最主要的支出，再加上人工、水電等費用，成本不低。

　　在電商沖擊下，一邊是租金帶來(lái)的高成本，再加上疫情影響，不難想象實(shí)體店鋪經(jīng)營(yíng)者們的壓力。位于北京宣武門(mén)的一家百貨商場(chǎng)幾年前曾繁盛一時(shí)，名牌店鋪和專(zhuān)柜林立，如今已經(jīng)冷冷清清。

　　仍有不少實(shí)體商業(yè)人氣很旺。特別是到了節假日，地下停車(chē)竟然一位難求。盡管外賣(mài)讓在家吃飯越來(lái)越便利，每到飯點(diǎn)，在餐廳外面等位的食客仍然排隊�；ヂ�(lián)網(wǎng)技術(shù)給實(shí)體商業(yè)帶來(lái)的當然不完全是沖擊，還有各種自主操作的便利和趣味。有了互聯(lián)網(wǎng)，人們能在家中享受各種便捷，但實(shí)體商業(yè)帶來(lái)的體驗不可或缺，這成就了大型商業(yè)綜合體的繁榮。

　　租金漲跌在一定程度上反映商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度，從數據上看，購物中心的表現好過(guò)商業(yè)街。根據中國房地產(chǎn)指數系統商鋪租金指數對全國重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2021年下半年，我國主要商業(yè)街商鋪租金水平整體繼續下跌，且跌幅較上半年有所擴大；重點(diǎn)商圈（購物中心）商鋪租金水平整體繼續回升，漲幅與上半年基本持平。

　　一二線(xiàn)城市眾多購物中心新開(kāi)業(yè)和奢侈品商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，都彰顯了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展潛力。有關(guān)數據顯示，2021年我國個(gè)人奢侈品市場(chǎng)實(shí)現36%增長(cháng)，總額逾4700億元人民幣。知名奢侈品商店SKP分別于2021年5月宣布落戶(hù)武漢以及12月在杭州舉行開(kāi)工儀式。從長(cháng)遠看，促進(jìn)消費、擴大內需是我國推動(dòng)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的長(cháng)期戰略，商業(yè)地產(chǎn)將蘊含巨大發(fā)展空間。2021年，商務(wù)部提出，用5年至10年時(shí)間，培育建設若干具有全球影響力、競爭力、美譽(yù)度的國際消費中心城市。

　　對于很多大城市而言，新增商業(yè)地產(chǎn)項目有限的背景下，以存量化改造為主要內容的城市更新也將助商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一臂之力。北京市提出鼓勵傳統商圈圍繞產(chǎn)業(yè)結構調整、商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化、空間品質(zhì)提升、營(yíng)銷(xiāo)模式創(chuàng )新、區域品牌塑造、管理服務(wù)精細、開(kāi)放水平提高等進(jìn)行全方位改造升級，到2025年，完成22個(gè)商圈改造升級。

　　如果大型城市商業(yè)綜合體更體現大而全，深入社區的小便利店則可以做到小而美。不難發(fā)現，有不少知名連鎖品牌開(kāi)始加快社區便利店的布局。未來(lái)，在社區生活便利化程度日益提升的大趨勢下，不僅是便利店，洗衣、養老、托幼等商戶(hù)對于小區周邊店鋪的租賃需求也可能隨之增多。

　　值得注意的是，同商品住房市場(chǎng)的發(fā)展一樣，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在不同城市差異也十分明顯，須根據一地人口數量和消費能力因城施策。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展固然會(huì )對城市綜合發(fā)展特別是在帶動(dòng)消費中發(fā)揮重要作用，而一旦脫離實(shí)際盲目上馬，供給過(guò)剩，也會(huì )造成大量空置以及資源浪費。

　　對于大型商業(yè)綜合體而言，消費需求的多樣化和商業(yè)供給端的同質(zhì)化，給商業(yè)地產(chǎn)轉型升級帶來(lái)了較大的壓力，大型商業(yè)綜合體應將消費需求掌握得更加透徹，尋求差異化發(fā)展路徑。關(guān)于臨街小商鋪和門(mén)面房，常常有人發(fā)問(wèn)，某一座城市的商鋪還能買(mǎi)嗎？商鋪有強烈的投資屬性，不要說(shuō)在同一座城市，就是同一條街或同一個(gè)商圈，不同位置、不同朝向的商鋪，在租金、人氣等方面的表現都有可能完全不同。如今大家常說(shuō)，一鋪養三代的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。對于仍然希望通過(guò)買(mǎi)商鋪實(shí)現資產(chǎn)保值增值的投資者而言，恐怕不少人還是會(huì )送上那句老話(huà)——投資有風(fēng)險，入手須謹慎。（本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：亢舒）