冬月已至，又臨歲尾。2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏。

　　上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額表現均十分活躍，房?jì)r(jià)在一些城市穩步抬升。轉折出現在年中，“三線(xiàn)四檔”房企融資管理規則和銀行業(yè)金融機構貸款集中度管理等金融調控政策作用逐步登臺，特別是個(gè)別大房企出現流動(dòng)性風(fēng)險作為“導火索”后，下半年市場(chǎng)明顯降溫。隨著(zhù)市場(chǎng)行情急轉直下，房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)一定程度上被打破。

　　日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)當前和今后發(fā)展的著(zhù)力點(diǎn)。當前，部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)問(wèn)題較為突出，房地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資、土地出讓均出現放緩跡象，部分城市出現了房?jì)r(jià)下跌和購房觀(guān)望情緒。特別是對于產(chǎn)業(yè)依賴(lài)較高的地區，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦過(guò)度放緩，可能觸發(fā)更為復雜的風(fēng)險傳導鏈條。

　　房地產(chǎn)規模大、鏈條長(cháng)、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟、全社會(huì )固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經(jīng)濟金融穩定和風(fēng)險防范具有重要的系統性影響。

　　房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展該如何實(shí)現？穩定預期是重要前提。中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，加強預期引導。受個(gè)別房企出現債務(wù)危機以及當前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力大等影響，許多人不看好行業(yè)未來(lái)發(fā)展。事實(shí)上，盡管當前個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)出現了較為嚴重的債務(wù)問(wèn)題，但其仍屬個(gè)案，原因是企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)不善，其影響不必過(guò)分夸大，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體健康發(fā)展態(tài)勢不會(huì )改變，個(gè)別企業(yè)的風(fēng)險并不會(huì )影響中長(cháng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常融資功能。

　　與此同時(shí)，購房者的合理住房需求正在得到滿(mǎn)足。中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，將支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求。12月13日央行公布的數據顯示，11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬(wàn)億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。個(gè)人住房貸款余額近期增加，有利于更好滿(mǎn)足首套和改善型住房的按揭需求。

　　在穩定預期的基礎上，供需堵點(diǎn)有望突破，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)可期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫容易向其他環(huán)節傳導，當二手房交易量降低，賣(mài)舊買(mǎi)新的購房者減少，新房市場(chǎng)就可能乏人問(wèn)津，而新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售直接影響企業(yè)回款，一旦資金不足，將降低企業(yè)拿地積極性，進(jìn)而將降溫傳導到土地市場(chǎng)�？梢�(jiàn)，一個(gè)環(huán)節停滯，容易讓整個(gè)市場(chǎng)“轉不動(dòng)”。房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現良性循環(huán)和健康發(fā)展，應著(zhù)力控制房企流動(dòng)性風(fēng)險，避免局部風(fēng)險向整個(gè)系統傳遞。同時(shí)，需要暢通“融資、拿地、銷(xiāo)售、貸款、回款”等鏈條上的各個(gè)環(huán)節。房企融資及購房者信貸環(huán)境的改善，有助于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步實(shí)現良性循環(huán)。

　　實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，需要企業(yè)不斷探索新的發(fā)展模式。過(guò)去20余年房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負債、高周轉的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼；我國總體上將逐步從大拆大建的增量開(kāi)發(fā)，向存量改造過(guò)渡；住房供給角度，從過(guò)去重購買(mǎi)、輕租賃，向租購并舉轉變等。這些都決定房地產(chǎn)企業(yè)應該順應轉變，探索新的發(fā)展模式。

　　在推進(jìn)解決居住問(wèn)題的過(guò)程中，住房租賃將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)。專(zhuān)業(yè)化、規�；�的住房租賃企業(yè)是提升租賃市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的重要載體。租賃行業(yè)成本高、盈利空間窄等因素導致企業(yè)專(zhuān)業(yè)化、規�；�發(fā)展受阻。有數據顯示，我國一線(xiàn)城市住房租賃機構化率還不足15%。因此，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，應加快培育專(zhuān)業(yè)化、規�；�住房租賃企業(yè)。

　　實(shí)現全體人民住有所居，住房保障不能缺位。中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，推進(jìn)保障性住房建設。我國住房保障體系已經(jīng)完成頂層設計，主體包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房。其中，重在解決大城市住房突出問(wèn)題，緩解新市民、青年人住房困難的保障性租賃住房將成為新發(fā)展階段保障性住房工作的重中之重。

　　此次中央經(jīng)濟工作會(huì )議再次強調“房住不炒”，表明底線(xiàn)不容突破。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，應該以“穩字當頭、穩中求進(jìn)”“著(zhù)力暢通國民經(jīng)濟循環(huán)”為出發(fā)點(diǎn)，而不應再抱有刺激、炒作房地產(chǎn)的心態(tài)。（本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）