歷史回顧發(fā)現：過(guò)去一年住房市場(chǎng)經(jīng)歷了先降后升的V型變化，其空間分化有所減弱。第一，時(shí)間上，住房市場(chǎng)經(jīng)歷急速下降后轉向邊際遞減式回升。首先，全國住房?jì)r(jià)格增幅經(jīng)歷了下降、回升和企穩的過(guò)程，截至2020年11月，房?jì)r(jià)平均水平突破萬(wàn)元大關(guān)，全國房?jì)r(jià)平均為10071元/平方米，同比增長(cháng)7.9%。其次，住房銷(xiāo)量創(chuàng )造了新高，住房開(kāi)發(fā)量增速有升有降。在需求方面，月度住房銷(xiāo)售面積增長(cháng)率波動(dòng)較大，總體保持由降轉升的恢復態(tài)勢，并創(chuàng )造了新高水平；在供給方面，新開(kāi)工、施工與竣工面積經(jīng)歷從驟降到波動(dòng)性恢復的過(guò)程；待售住房面積有所增加，同比增幅呈現倒“U”型變動(dòng)。再次，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟降到穩步恢復性增長(cháng)的過(guò)程，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻較大。全國住房開(kāi)發(fā)投資額增幅呈現“V”型變動(dòng)，住房開(kāi)發(fā)投資當月完成額同比增長(cháng)率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，2至2020年10月，住房開(kāi)發(fā)投資當月完成額同比增速14.27%。2020年度住房開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)濟增速保持同步變動(dòng)態(tài)勢，其對于穩投資、促增長(cháng)發(fā)揮了重要作用。最后，租賃市場(chǎng)受疫情沖擊較大且恢復緩慢，城市層級性分化比較明顯。疫情沖擊下全國住房租賃市場(chǎng)整體遇冷，不同層級城市間“冷熱不均”，分化明顯。第二，空間上，房?jì)r(jià)空間分化總體有所減弱。首先，總體房?jì)r(jià)降溫明顯，空間演變趨緩。房?jì)r(jià)上漲城市數量和上漲速度低于去年同期。其中一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)水平大幅領(lǐng)先其它層級城市，一、二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格增速先緩慢下降再微幅上升，三線(xiàn)四線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格增速有所回落。其次，房?jì)r(jià)水平區域差異大，東部地區領(lǐng)先，中西部地區并進(jìn)，東北地區墊底。最后，城市群房?jì)r(jià)增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。

　　總體現狀判斷發(fā)現：房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復比較理想，但特征不同以往。第一，樓市穩定并對“六保六穩”發(fā)揮關(guān)鍵性貢獻，取得了可喜的成績(jì)。首先，住房市場(chǎng)恢復基本符合預期，2020年1-11月，全國住宅和商品房累計銷(xiāo)售面積皆超過(guò)2019年的同期水平，房地產(chǎn)和住房開(kāi)發(fā)投資恢復到中高速水平；其次，住房市場(chǎng)在嚴重外部沖擊下實(shí)現快速恢復，2020年住房市場(chǎng)經(jīng)歷1-2月份的劇烈下降后，開(kāi)始快速回升，由負轉正；空間分化的勢頭有所趨緩，并且總體風(fēng)險有所下降；最為重要的是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)對“六保六穩”貢獻較大。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險、錯配和擠出的問(wèn)題沒(méi)有根本解決，還存在潛在的隱憂(yōu)。首先，炒房還沒(méi)有被完全控制，2020年11月，全國70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲，高于10月份的39個(gè)；其次，樓市風(fēng)險總體仍比較大，其仍是經(jīng)濟金融的重要風(fēng)險源；再次，住房與人口分布錯配加劇，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中城市群和都市圈里，但是2002到2017年房地產(chǎn)銷(xiāo)售僅69.62%在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比較突出；再次，租賃市場(chǎng)的問(wèn)題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發(fā)生；最后，房地產(chǎn)對消費、投資的擠出效應有所增加并仍在阻礙結構調整。第三，住房市場(chǎng)從劇烈波動(dòng)增長(cháng)轉向恢復性平緩波動(dòng)增長(cháng)，出現了新興的特征。具體而言，住房市場(chǎng)的增長(cháng)周期長(cháng)度未變，但波動(dòng)幅度更加平緩，其季度變化始終存在，但變動(dòng)幅度更為平緩，2020年經(jīng)歷了春寒夏暖秋冬回溫的轉變；其空間分化從持續轉向交替，從城市轉向都市圈城市群；此外，房地產(chǎn)投資增長(cháng)在下降一個(gè)臺階后總體穩定，而房?jì)r(jià)增長(cháng)與經(jīng)濟增長(cháng)從相背而行轉向相向而行。

　　分析原因機制發(fā)現：新冠疫情雖對樓市造成強烈沖擊，但政府和市場(chǎng)各方均有效韌性應對，決定中國樓市收斂性恢復。第一，疫情狀況影響了樓市全面劇降及收斂性恢復。新冠肺炎疫情具有多重沖擊屬性，相對于中國樓市，新冠肺炎疫情屬于經(jīng)濟系統內外的多重沖擊，其通過(guò)多種途徑影響樓市，直接導致樓市“V”型變化，直接導致空間格局重塑，導致具體需求變化不一。第二，經(jīng)濟的基本面決定樓市的收斂性恢復。第三，政策與制度決定樓市收斂性恢復。中央抗擊疫情的政策措施果斷有力，疫情迅速得到了有效控制并取得決定性勝利，疫情防控和復工復產(chǎn)的統籌有序推進(jìn)，為樓市恢復創(chuàng )造了基本前提，寬松的宏觀(guān)政策以及監管漏洞對樓市產(chǎn)生了外溢效應，但基礎制度沒(méi)有徹底改變，決定“炒房”的動(dòng)力仍在，上政策與下對策博弈導致總體穩定局面波動(dòng)。第四，住房用地供求變化和空間差異助推樓市收斂性恢復。表現為地價(jià)快速上漲帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，土地購置面積上漲導致住房供應下降，土地區域差異影響住房區域差異。第五，資金松緊變化和空間差異直接影響了樓市收斂性恢復。首先，寬松的貨幣政策環(huán)境支持了房地產(chǎn)信貸增長(cháng)。在2020年商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額一直保持著(zhù)10%以上的增長(cháng)率。其次，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源與住房銷(xiāo)售面積變動(dòng)保持高度的相關(guān)性，同步由負轉正。再次，土地購置面積與開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增長(cháng)保持比較同步的變動(dòng)態(tài)勢。最后，住戶(hù)部門(mén)對房?jì)r(jià)預期和購房意愿經(jīng)歷一定的下探后，開(kāi)始回升，2019年第四季度至2020年第三季度內，居民的購房意愿先緩慢下降后逐漸上升。

　　研判未來(lái)展望：在沒(méi)有重大政策轉向和新的外部沖擊以及疫情顯著(zhù)好轉的情況下，中國樓市總體將延續平穩，但其結構性潛力仍在。預計2021年中國樓市將繼續延續平穩恢復的態(tài)勢，預計2021年房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)將有所改觀(guān)，保障性租賃市場(chǎng)的步伐也將會(huì )進(jìn)一步加大。第一，2021年中國樓市總體有望延續平穩。從總體上看，預計2021全年商品住房?jì)r(jià)格同比增幅可能會(huì )下降維持在5%左右，商品住房銷(xiāo)售面積同比增幅可能將保持正增長(cháng)并再創(chuàng )歷史新高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速也將會(huì )有所下降，持續保持在7%左右。從時(shí)間上看，2021年上半年將保持恢復性增長(cháng)，各月同比增幅將從2-4月份的劇增，到4-6月高增，再到6月以后正常增長(cháng)，年穩季變的態(tài)勢仍將持續。從空間上看，中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至出現過(guò)熱，其他城市復蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴大。從風(fēng)險上看，市場(chǎng)風(fēng)險有望進(jìn)一步下降，但仍存在大起大落的風(fēng)險。第二，“十四五”時(shí)期住房拐點(diǎn)來(lái)臨和結構性潛力強勁。從總體上看，長(cháng)時(shí)期住房市場(chǎng)總體過(guò)剩，結構性過(guò)剩將較為嚴重，但結構性潛力仍然存在。從時(shí)間上看，原來(lái)預估的在2025年出現住房絕對拐點(diǎn)即住房銷(xiāo)售額絕對量下降可能會(huì )提前。雖然總量可能下降，但是基數較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類(lèi)型看，雖然中上收入家庭住房可能已經(jīng)出現過(guò)剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。從空間類(lèi)型上看，存在四類(lèi)機會(huì )區域：一是人口集中流入的地區還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮；二是人口重多、經(jīng)濟發(fā)達的二線(xiàn)城市及周邊區域城市；三是人口重多、經(jīng)濟發(fā)展快速和快速交通沿線(xiàn)的中西部三四線(xiàn)城市；四是擁有獨特的環(huán)境、文化、旅游、休閑與養老資源的城市。但同時(shí)，存在四類(lèi)風(fēng)險區域：城市群以外的收縮型城市和城鎮、資源枯竭城市、欠發(fā)達的四五線(xiàn)及以下城鎮、邊境偏遠城市。從物業(yè)類(lèi)型看，中國房地產(chǎn)發(fā)展將從數量轉向質(zhì)量發(fā)展：智能、綠色、多功能、品牌化趨勢和特征將越來(lái)越明顯。從風(fēng)險上看，一些城市的房?jì)r(jià)過(guò)高和另一些城市空置率過(guò)高并存，住房市場(chǎng)的結構性矛盾依然存在。

　　提出對策建議：瞄準五個(gè)關(guān)鍵，實(shí)施重點(diǎn)突破。第一，建立體系化和定量化的政策基準以強化精確、有效調控。定量化住房需求政策、住房供給政策、住房用地政策、住房金融政策、住房稅收政策等各項具體政策目標及力度的有效邊界；合縫化各項政策目標及有效邊界的組合，讓各種政策目標及力度的有效邊界相互之間始終處于無(wú)縫密合狀態(tài)。第二，規劃并構建以都市圈為主體的全國住房空間體系。首先，構建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系；其次，圍繞住房構建以都市圈為主體的公共產(chǎn)品空間體系；再次，圍繞住房構建以都市圈為主體的建設用地空間體系；最后，探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產(chǎn)品一體化長(cháng)效機制。第三，加快開(kāi)征房地產(chǎn)稅以帶動(dòng)長(cháng)效機制建設。建議在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)開(kāi)征，爭取在“十四五”期間開(kāi)征房地產(chǎn)稅。堅持“立法先行，加快立法”、“充分授權，地方主責”、“逐步推進(jìn)，水到渠成”的總體思路，以?xún)H對新交易或者過(guò)戶(hù)（包括贈與和繼承）的非經(jīng)營(yíng)性住房家庭開(kāi)征房地產(chǎn)稅制度，而對擁有存量房但暫不進(jìn)行交易和過(guò)戶(hù)的住房家庭暫不征收房地產(chǎn)稅的總體方案，并根據一定稅率、稅基、起征點(diǎn)開(kāi)征房地產(chǎn)稅。第四，啟動(dòng)實(shí)施“租售結合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售結合”的住房體系；其次，實(shí)施“322”新市民安居工程，即空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力3個(gè)潛力，大都市周邊和城市主城區內2個(gè)空間，購買(mǎi)和租賃2種形式；再次，重點(diǎn)健全新市民租賃住房體系；最后，完善保障性租購住房的保障機制。第五，探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。應針對解決現實(shí)問(wèn)題之急和順應未來(lái)發(fā)展之需，應改革住房公積金制度。首先，改革現行的住房公積金基礎制度，構建完善住房公積金基礎制度體系；其次，改建住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機構；最后，以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。

　�。ū疚膩�(lái)源：經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 作者：《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》課題組 倪鵬飛 丁如曦 徐海東）