近期，廣州多名消費者投訴稱(chēng)，保利、招商旗下公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的高檔樓盤(pán)“海珠天珺”項目虛增套內建筑面積超2000平方米，或侵占業(yè)主權益數億元。針對相關(guān)投訴，廣州市規劃部門(mén)在核查后認定開(kāi)發(fā)商存在將候梯廳計入套內建筑面積的錯誤行為。虛增套內建筑面積問(wèn)題如何產(chǎn)生？業(yè)主損失該由誰(shuí)來(lái)負責？記者進(jìn)行了深入調查。

　　候梯廳“入戶(hù)玄關(guān)”被計入套內建筑面積

　　保利“海珠天珺”項目位于廣州市海珠區琶洲東，靠近廣交會(huì )展館，擁有珠江一線(xiàn)美景，由廣州保穗置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“保穗置業(yè)”）開(kāi)發(fā)。保穗置業(yè)成立于2020年，由廣東保利城市發(fā)展有限公司和廣州招商房地產(chǎn)有限公司各持股50%，保利方面負責設計，招商方面負責施工。

　　2021年底，項目開(kāi)盤(pán)預售，均價(jià)10萬(wàn)元/平方米左右，最高售價(jià)達11.9萬(wàn)元/平方米。

　　趙先生認購了一套總建筑面積136.9082平方米、套內建筑面積104.1591平方米的房產(chǎn)，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》，合同中明確注明“按套內面積”計價(jià)，總價(jià)1192.1966萬(wàn)元。按套內建筑面積折算下來(lái)，單價(jià)每平方米超11萬(wàn)元。

　　三年后，“海珠天珺”項目陸續交付，但興沖沖趕去收房的趙先生卻傻眼了：“看到房子，感覺(jué)明顯縮水了，根本就不像137平方米的房子，倒像套內80多平方米的小三房。每個(gè)房間都很小，主人房只能放下一張1.5米寬的床，再多放一個(gè)衣柜就沒(méi)啥空間了；另兩個(gè)小房間如放一張1.2米寬的床，空間也滿(mǎn)了；廚房面積更小，冰箱甚至只能放在廚房外面�！�

　　與趙先生一樣，多位業(yè)主明顯感覺(jué)“有問(wèn)題”。部分業(yè)主自掏腰包，請來(lái)第三方市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)測繪機構開(kāi)展測量，結果驗證了業(yè)主們的感覺(jué)，實(shí)測的套內建筑面積都比合同中約定的套內建筑面積少很多。

　　在與開(kāi)發(fā)商多次交涉無(wú)果后，氣憤的業(yè)主們向廣州市規劃和自然資源局（簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州規自局”）投訴，并申請公開(kāi)項目的規劃報建等原始資料，要求重新測繪。過(guò)程中，業(yè)主們意外發(fā)現了一個(gè)大“秘密”：本應作為公攤面積的候梯廳，竟被開(kāi)發(fā)商當作“入戶(hù)玄關(guān)”計入了套內建筑面積。

　　根據業(yè)主們的投訴，廣州規自局進(jìn)行了復核，發(fā)現測繪單位廣州市自然資源測繪有限公司于2024年6月出具的實(shí)測報告有誤，將候梯廳當作“入戶(hù)玄關(guān)”計入了套內建筑面積，遂讓測繪單位于當年11月重新出具實(shí)測報告，將該項目“入戶(hù)玄關(guān)”更正為公攤面積。

　　對比測繪單位更正前后的數據，“海珠天珺”一期項目套內建筑面積合計減少1992.9289平方米，而公共面積合計增加1992.9209平方米。

　　一期業(yè)主伍先生說(shuō)，他的購房合同注明套內建筑面積104.187平方米，重新測繪后實(shí)際套內建筑面積92.647平方米。對比之下，套內建筑面積縮水超11平方米，誤差率超11%。

　　業(yè)主們發(fā)現，400多套房子均發(fā)生了縮水現象，套內建筑面積誤差率均超3%，最高超11%。

　　套內建筑面積計算錯誤是如何發(fā)生的？

　　圍繞因套內建筑面積計算錯誤引發(fā)的一系列問(wèn)題，記者進(jìn)行了調查。

　　焦點(diǎn)一：候梯廳“入戶(hù)玄關(guān)”應不應計入套內建筑面積？

　　“所謂‘入戶(hù)玄關(guān)’實(shí)質(zhì)就是候梯廳，是開(kāi)發(fā)商想人為虛增套內建筑面積�！睒I(yè)主們表示，為將候梯廳“合法”計入套內建筑面積，開(kāi)發(fā)商“苦心孤詣”地造了一個(gè)新詞——“候梯廳入戶(hù)玄關(guān)”。

　　記者在小區現場(chǎng)看到，所謂的“候梯廳入戶(hù)玄關(guān)”，位于住宅戶(hù)門(mén)外，出了電梯后，一頭是入戶(hù)門(mén)，一頭是消防門(mén)。在消防門(mén)上，安裝有鎖，但開(kāi)門(mén)朝向與常規逃生方向不符。業(yè)主說(shuō)，以前還是密碼鎖，只有一方能開(kāi)，在被住建部門(mén)認定存在消防隱患后，密碼鎖已被要求全部拆除。在候梯廳內，開(kāi)發(fā)商還配套建了一個(gè)鞋柜。

　　廣州規自局復核發(fā)現，保穗置業(yè)將主要用途為候梯廳以及連通消防門(mén)與入戶(hù)門(mén)的通道標注為“入戶(hù)玄關(guān)”并納入套內建筑面積，不符合國家規范，其具備客梯應急救援及檢修、消防疏散等用途。該區域依法不屬于專(zhuān)有部分、不能計入套內建筑面積，應作為共有部位進(jìn)行面積分攤。

　　保穗置業(yè)不認可廣州規自局的復核結果，向廣州市人民政府提請行政復議申請。在行政復議中，廣州市人民政府審理認為，首先，涉案“入戶(hù)玄關(guān)”屬于連通電梯與疏散走道的空間，主要功能為候梯廳，不具有獨立使用性；其次，開(kāi)發(fā)商所謂的“獨立使用性”是通過(guò)設置電梯卡權限這一技術(shù)手段實(shí)現的，一旦電梯卡權限變更，則任何不特定主體均可進(jìn)入該空間，故涉案“入戶(hù)玄關(guān)”不屬于物權上的專(zhuān)有部分。

　　焦點(diǎn)二：是開(kāi)發(fā)商的錯還是廣州規自局的錯？

　　在行政復議申請中，保穗置業(yè)方面表示不認可，認為己方?jīng)]有問(wèn)題，是測繪公司標準前后不一引發(fā)的產(chǎn)權面積變動(dòng)，該更正行為對其權益造成重大影響及損失，可能導致公司產(chǎn)生數十億元的重大損失。

　　在《行政復議決定書(shū)》中，廣州規自局表示，之所以更正，是因為保穗置業(yè)首次登記時(shí)提交的測繪報告即存在錯誤，與事實(shí)和法律不符；該局作為負責不動(dòng)產(chǎn)登記的機構，發(fā)現錯誤并予以更正，是在履行其行政職責權限。

　　“廣州規自局在發(fā)現錯誤后，對此前的錯誤登記行為進(jìn)行更正，具有事實(shí)和法律依據，在實(shí)體上并無(wú)不妥�！苯衲�4月17日，廣州市人民政府發(fā)出《行政復議決定書(shū)》并指出：“保穗置業(yè)作為大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，具有豐富的商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，應當熟知房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策及國家有關(guān)標準和規范，對涉案爭議‘入戶(hù)玄關(guān)’不納入套內面積應具有專(zhuān)業(yè)判斷能力，在辦理首次登記時(shí)應當遵循誠實(shí)信用原則�！�

　　焦點(diǎn)三：當時(shí)是“按套內建筑面積計價(jià)”還是“按建筑面積計價(jià)”？

　　日前，廣東保利城市發(fā)展有限公司的母公司保利發(fā)展控股集團股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“保利發(fā)展”）相關(guān)負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“2021年是按照廣州市房屋交易監管中心批復的備案價(jià)格（政府指導價(jià)）與業(yè)主簽約的，計價(jià)是按總建筑面積來(lái)算的。廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同為政府標準合同模板，用于合同備案�！�

　　但記者發(fā)現，保利方面對該問(wèn)題的相關(guān)表述前后矛盾�！缎姓�復議決定書(shū)》顯示，作為申請人的保穗置業(yè)自己承認，2021年為預售之目的，公司將“入戶(hù)玄關(guān)”計入套內面積，并以“套內面積”作為計價(jià)依據與購房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　廣東省住建部門(mén)表示，目前省內商品房買(mǎi)賣(mài)主要有按套內建筑面積、按建筑面積、按套等三種計價(jià)方式，并沒(méi)有強制性規定，由當事人自行選擇。

　　“合同是開(kāi)發(fā)商提供的，我們沒(méi)得挑。約定按套內建筑面積計價(jià)，我們也是按合同支付購房款的�！倍辔粯I(yè)主表示，保穗置業(yè)虛增套內建筑面積導致他們多花不少冤枉錢(qián)，嚴重侵犯了他們的合法權益，而保利方面現在不愿承認合同約定的原則，否認按套內建筑面積計價(jià)方式，本質(zhì)上是不愿承擔違約責任和損失。

　　誰(shuí)該承擔巨額損失？

　　根據我國相關(guān)法律規定，合同約定的面積誤差超過(guò)3%的，購房者有權解除合同。目前，業(yè)主們已經(jīng)提出退賠差價(jià)或退房等訴求，但開(kāi)發(fā)商卻遲遲未能向業(yè)主提供明確的解決方案。

　　5月12日，在廣州市人民政府已經(jīng)出具《行政復議決定書(shū)》后，保利發(fā)展方面在接受記者采訪(fǎng)時(shí)仍堅持認為：保穗置業(yè)方無(wú)錯，將繼續提起行政訴訟；針對業(yè)主的訴求，保穗置業(yè)將積極應對。

　　據內部人士測算，因“海珠天珺”項目總銷(xiāo)售額高達六七十億元，如果400多戶(hù)購房業(yè)主均選擇退房的話(huà)，保穗置業(yè)或面臨巨額款項退回風(fēng)險。全部退房的話(huà)最高退款將高達73億元；若僅退面積差的話(huà)，最高退款將達5.5億元。

　　多位業(yè)主強烈表示，有關(guān)部門(mén)應盡快督促保利和招商方面對“海珠天珺”項目存在的系列問(wèn)題進(jìn)行徹查，特別是圍繞虛增套內建筑面積等關(guān)鍵問(wèn)題入手，認真審查從設計、規劃報建到竣工驗收、資金流向、不動(dòng)產(chǎn)確權等全過(guò)程行為，在真正保護業(yè)主利益的同時(shí)切實(shí)維護企業(yè)形象。針對“海珠天珺”項目存在的其他問(wèn)題，本報將持續予以關(guān)注。